부동산투자회사법 시행령 일부개정령안 입법예고

국토교통부가 「부동산투자회사법 시행령」 일부개정령안을 입법예고한 대통령령 개정안입니다. 프로젝트리츠 활성화와 리츠 투자대상 확대를 목적으로, 자산보관신탁 계약에 분양관리신탁을 포함할 수 있도록 하고, 리츠가 간접 운영하거나 지분 투자할 수 있는 시설 범위에 양로시설과 데이터센터를 추가하며, 개발앵커리츠가 취득할 수 있는 증권 범위를 넓히는 내용을 담고 있습니다. 부칙에 따라 공포한 날부터 시행됩니다.

개정이유에 비추어, 리츠가 부동산 취득 후 체결하는 자산보관신탁 계약에 업무시설·오피스텔 등의 선분양을 위한 분양관리신탁을 포함할 수 있는지가 법령상 명문 근거 없이 해석에만 의존해 운영되어 온 한계가 있었던 것으로 보입니다. 또한 리츠가 간접 운영하거나 지분 투자할 수 있는 시설 유형이 제한적으로 열거되어 있어 양로시설 운영법인 자회사 보유나 데이터센터 보유·운영 회사에 대한 지분 투자가 허용되지 않았고, 개발앵커리츠 사업구조에서 SPC가 개발사업에 대출한 금전채권을 유동화한 증권이 리츠가 제한 없이 취득할 수 있는 증권 범위에 포함되지 않아 브릿지 대출 실행에 제약이 있었던 것으로 보입니다.

첫째, 자산보관신탁 계약 내용 범위를 확대합니다(개정안 제37조제2항). 리츠가 부동산 취득 후 체결하는 자산보관신탁 계약에, 기존의 담보신탁 내용 외에 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제3조제1항 각 호에 따른 분양관리신탁 내용도 포함할 수 있도록 각 호를 신설하여 명문화합니다. 둘째, 리츠의 주식 취득제한을 완화합니다(개정안 제27조제1항, 제31조제1항·제2항). 리츠가 의결권 있는 발행주식의 100분의 10을 초과하여 취득할 수 있는 회사의 사업 유형에 「노인복지법」 제32조제1항제1호에 따른 양로시설 운영 사업을 추가합니다. 또한 리츠가 총자산의 100분의 80 이상이 부동산으로 구성된 법인의 지분증권을 100분의 50 초과 취득하는 경우에 적용되는 부동산 비율 산정 요건을 간소화하여, 개정안 제31조제2항제4호 및 제3항제8호의 요건 문구를 완화합니다. 셋째, 부동산증권 범위를 확대합니다(개정안 제2조제3항 제9호 신설, 제31조제3항 제15호 신설). 「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 자산유동화계획 등록 없이 자산유동화를 하는 회사가 발행한 유동화증권에 준하는 증권을, 부동산담보부 금전채권을 기초로 발행된 경우 등 국토교통부장관이 정하는 요건을 충족하면 부동산증권 및 리츠가 제한 없이 취득할 수 있는 증권 범위에 포함합니다. 넷째, 영업인가 변경 보고사항을 정비합니다(개정안 제43조제2항·제3항). '정관의 변경'이 2025년 11월 법률로 상향입법됨에 따라 시행령의 동일 보고사항 조항인 제43조제2항제1호 및 제3항제1호를 삭제합니다. 다섯째, 인용조항을 정비합니다(개정안 제12조의3). 공모 예외 요건인 특정신탁 조건의 인용조항을 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제14조제2항에서 제6조제3항으로 변경합니다.

이번 개정안이 공포·시행되면 리츠 운용사와 관련 사업자에게 다음과 같은 변화가 예상됩니다. 프로젝트리츠를 활용한 업무시설·오피스텔 개발 사업에서는 자산보관신탁 계약에 분양관리신탁을 명문으로 포함할 수 있게 되어, 기존에 해석에 의존하던 불확실성이 해소됩니다. 선분양을 전제로 한 프로젝트리츠 구조를 보다 안정적으로 설계할 수 있게 됩니다. 양로시설 운영 법인을 자회사로 보유하는 방식의 리츠 투자가 허용됨에 따라, 고령화 수요를 겨냥한 시니어 주거 관련 리츠 상품 조성이 가능해집니다. 데이터센터 보유·운영 회사의 주식을 리츠의 부동산으로 간주하는 범위에 포함시킴으로써, 데이터센터에 대한 리츠 지분 투자 구조도 활성화될 것으로 보입니다. 개발앵커리츠 측면에서는 SPC가 개발사업에 대출한 금전채권을 유동화한 증권을 리츠가 제한 없이 취득할 수 있게 되어, 브릿지 대출 연계 구조를 갖춘 개발앵커리츠의 자금 조달 유연성이 높아집니다. 다만 해당 증권의 요건은 국토교통부장관이 별도로 정하도록 위임되어 있으므로, 후속 고시 또는 기준 마련 여부를 모니터링할 필요가 있습니다. 리츠 운용사와 자산관리회사(AMC)는 양로시설·데이터센터 투자 구조 설계 및 개발앵커리츠 관련 증권 취득 기준 변화에 맞춰 내부 투자 기준과 계약 서식을 점검하는 것이 적절합니다.