[국토교통부][참고] 주택공급 확대방안 9.7대책 관련 법률 제·개정안 6건 국회 본회의 통과

국토교통부는 2025년 9월 7일 발표된 '주택공급 확대방안(9.7대책)'의 후속 입법과제로 추진된 법률 제·개정안 6건이 2026년 8월 20일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔습니다. 통과된 법률은 제정안 3건(「도심 내 주택공급을 위한 노후 공공청사 등 복합개발 특별법」, 「학교용지 복합개발 지원을 위한 특별법」, 「빈 건축물 정비 및 지원에 관한 특별법」)과 개정안 3건(「공공주택 특별법」, 「주택법」, 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」)으로, 도심 내 주택공급 물량 확대와 사업 속도 제고를 목적으로 합니다.

노후 공공청사 부지는 도심 내 주택공급 잠재력이 있음에도 복합개발을 위한 별도 법적 근거가 없어 체계적 활용이 어려웠습니다. 학교용지는 학령인구 감소로 미사용 부지가 지속 발생하고 있으나, 기존 「공공주택 특별법」에 따른 사업 추진 과정에서 후보지 발굴, 유관기관 협의, 주민 설득 등에 애로사항이 있었습니다. 도심 공공주택 복합사업은 일몰기한이 2026년 12월 31일로 예정되어 있어 사업 지속성에 불확실성이 있었습니다. 지역주택조합은 낮은 토지 확보 요건과 시공사 공사비 증액 분쟁 등으로 조합원 피해가 발생하는 구조적 문제가 있었으며, 도시형생활주택은 300세대 미만 세대수 제한으로 공급 규모 확대에 한계가 있었습니다. 빈 건축물은 주택·비주택·방치건축물이 각기 다른 법령에 분산 관리되어 체계적 정비가 미흡하였고, 토지거래허가구역 지정 권한은 시·도지사에게만 있어 국지적 투기 확산에 신속 대응이 어려웠습니다.

1. 「노후청사 복합개발법」 제정: 재정경제부·국토교통부가 매년 준공 후 30년 이상 노후 공공청사의 복합개발사업 추진계획을 수립하고, 복합개발심의위원회를 설치하여 관계기관 이견을 조율합니다. 사업시행자는 추진계획 심의일로부터 2년 내에 사업계획을 수립하여 승인을 신청하여야 하며, 「공공주택 특별법」상 통합심의위원회를 활용한 통합심의가 가능합니다. 건폐율·용적률 완화 특례와 지방정부에 대한 재정 지원 근거도 마련됩니다. 공포일로부터 6개월 후 시행됩니다. 2. 「학교용지 복합개발 지원을 위한 특별법」 제정: 개발 준공 후 3년 이상 또는 학교용지 결정 후 5년 이상 학교설립절차가 진행되지 않은 부지를 대상으로 복합개발심의위원회가 후보지 타당성을 심의합니다. 약 1만㎡ 규모의 소규모 유휴 학교용지에 대해서는 「공공주택 특별법」상 지구지정 절차를 생략하여 사업 속도를 높입니다. 공공주택·생활SOC·소규모 학교를 복합개발하고, 학교시설 철거 및 생활SOC 건축에 국가·지방정부의 재정 지원을 받을 수 있습니다. 공포일로부터 6개월 후 시행됩니다. 3. 「공공주택 특별법」 개정: 도심 공공주택 복합사업 및 쪽방 밀집지역 공공주택지구조성사업의 일몰기한을 2026년 12월 31일에서 2029년 12월 31일로 3년 연장합니다. 사업성 개선 특례에 건축물 높이 제한 완화를 추가하고, 복합사업계획승인 의제사항에 특별건축구역 지정을 추가합니다. 장기 미활용 비주택 공공개발토지의 용도전환 권한을 국토교통부로 이관하는 '재구조화' 절차를 도입합니다. 전략환경영향평가에서 평가항목 결정·초안 작성 단계를 생략할 수 있도록 하여 후보지 발표 준비 단계부터 본안 작성 준비가 가능해집니다. 전략환경영향평가 간소화 사항은 즉시 시행하고, 나머지는 공포일로부터 6개월 후 시행됩니다. 4. 「빈 건축물 정비 및 지원에 관한 특별법」 제정: 1년 이상 미사용 비주택과 공사중단 방치건축물을 기존 빈집 개념과 통합하여 '빈 건축물'로 규정하고 체계적으로 관리합니다. 안전 문제가 우려되는 빈 건축물에 대해 지자체의 철거 명령을 의무화하고, 소유주 미이행 또는 소재 불명 시 직권 철거가 가능합니다. 빈 건축물을 위탁받아 관리·운영하는 '빈 건축물 관리업'과 용도 규제 없이 활용 가능한 '도시채움시설' 제도를 신설합니다. 주택도시기금 출자를 받아 빈 건축물을 취득·정비·매각하는 '빈 건축물 허브' 운영 근거도 마련됩니다. 공포일로부터 1년 후 시행됩니다. 5. 「주택법」 개정: 지역주택조합 조합원 모집신고 요건을 토지 사용권원 50%에서 토지매매계약서 80% 이상으로 강화하고, 지구단위계획을 선행하도록 합니다. 반면 사업계획승인 신청 요건인 토지소유권 확보기준은 95%에서 80% 이상으로 완화합니다. 시공사의 공사비 증액 요구 시 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화합니다. 도시형생활주택 세대수 제한을 준주거·상업·공업지역에 한해 300세대 미만에서 500세대 미만으로 완화하고, 역세권은 지자체 조례로 700세대 미만까지 완화할 수 있도록 합니다. 단, 이 완화 규정은 2030년까지 한시적으로 적용됩니다. 리모델링 조합의 총회 전자의결을 허용하고, 인·허가 의제 대상을 25개에서 28개로 확대하며, 인접 단지 공동 리모델링 추진을 허용합니다. 지역주택조합 토지확보 요건 완화는 즉시 시행하고, 나머지는 공포일로부터 6개월 후 시행됩니다. 6. 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 개정: 토지거래허가구역 지정 권한을 기존 시·도지사 외에 국토교통부장관도 동일 시·도 내 일부 지역에 대해 행사할 수 있도록 확대합니다. 국토교통부장관이 지정하는 경우에는 시·도지사와 사전 협의가 의무화됩니다. 공포일로부터 3개월 후 시행됩니다.

이번 6건의 법률은 본회의를 통과한 만큼 공포 절차만 남은 상태로, 각 법률별 시행 시기에 맞춰 실질적인 제도 변화가 시작됩니다. 법률별 시행 예정 시기를 정리하면, 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」은 공포 후 3개월, 「노후청사 복합개발법」·「학교용지 복합개발 지원을 위한 특별법」·「공공주택 특별법」(전략환경영향평가 간소화 제외)·「주택법」(지역주택조합 토지확보 요건 완화 제외)은 공포 후 6개월, 「빈 건축물 정비 및 지원에 관한 특별법」은 공포 후 1년입니다. 부동산 개발·건설 기업 관점에서 주목할 변화는 다음과 같습니다. 도심 공공주택 복합사업의 일몰이 2029년 말까지 연장되어 역세권·저층주거지 정비사업 참여 기회가 유지됩니다. 도시형생활주택 세대수 상한이 준주거·상업·공업지역에서 최대 700세대 미만까지 확대되어 도심 소형 주택 공급 사업의 규모 경제가 개선될 수 있습니다. 다만 이 완화는 2030년까지 한시적이므로 사업 일정 관리가 필요합니다. 리모델링 조합의 인·허가 의제 항목 확대와 인접 단지 공동 리모델링 허용은 리모델링 사업의 속도와 사업성을 높이는 요인이 됩니다. 지역주택조합 관련해서는 모집신고 요건이 강화(토지 사용권원 50% → 토지매매계약서 80%)되어 초기 사업 진입 문턱이 높아지는 반면, 사업계획승인 단계의 토지소유권 확보 요건은 완화(95% → 80%)되어 사업 후반부의 부담은 줄어듭니다. 시공사 공사비 증액에 전문기관 검증이 의무화되므로, 시공사는 증액 요구 시 객관적 근거를 갖추어야 합니다. 토지거래허가구역 지정 권한이 국토교통부장관에게도 부여됨에 따라, 투기 우려 지역으로 지정될 수 있는 범위가 넓어집니다. 특정 지역에서 부동산 거래를 계획 중인 기업은 국토교통부장관에 의한 신규 지정 가능성도 모니터링할 필요가 있습니다. 빈 건축물 관련 신규 제도(빈 건축물 관리업, 도시채움시설, 빈 건축물 허브)는 공포 후 1년 후 시행되므로 준비 기간이 있으나, 빈 건축물 소유 기업은 철거 명령 의무화 및 직권 철거 규정에 유의하여 해당 자산의 관리 상태를 점검할 필요가 있습니다.