[국토교통부][참고] 「녹색건축법」 · 「민간임대주택법」 ·「건설산업기본법」개정안 국회 본회의 통과

국토교통부는 2026년 8월 20일 「녹색건축물 조성 지원법」(이하 '녹색건축법'), 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 '민간임대주택법'), 「건설산업기본법」 개정안이 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔습니다. 세 법률은 각각 노후 공공건축물 그린리모델링 의무화 및 민간 지원 근거 마련, 무신고 예비임차인 모집행위 금지 및 임대사업자 관련 제도 보완, 민간 건설공사 전자대금지급시스템 사용 의무화 및 지급보증서 발급비용 지원 근거 마련을 핵심 내용으로 합니다.

「녹색건축법」과 관련하여, 노후 공공건축물의 그린리모델링을 강제할 법적 근거가 없었고 민간건축물에 대한 지원 수단도 구체화되어 있지 않았습니다. 「민간임대주택법」과 관련하여, 민간임대주택 입주 명목으로 투자자·회원 형식의 예비임차인을 모집하고 투자금·회비를 요구하는 사례가 다수 발생하였으나 명확한 처벌 근거가 없어 지자체의 관리·감독에 한계가 있었습니다. 또한 임대사업자 지위의 상속에 관한 규정이 없어 상속인이 임대사업을 계속하려 해도 등록이 말소되는 문제가 있었고, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구를 지역주민 반대 등 사정변경으로 해제하려 해도 법적 근거가 없었습니다. 「건설산업기본법」과 관련하여, 공공 발주 건설공사에는 전자대금지급시스템이 의무 적용되었으나 민간 발주 건설공사에는 이 관리체계가 적용되지 않아 대금 지급의 투명성을 확보하기 어려웠습니다. 특히 발주자에서 수급인, 하수급인, 건설노동자로 이어지는 다단계 지급 구조에서 수급인·하수급인의 계좌가 압류될 경우 임금이 체불되는 구조적 문제가 있었습니다.

「녹색건축법」 개정안은 에너지 성능 개선이 필요한 노후 공공건축물을 현장 조사로 선정하여 그린리모델링을 의무적으로 추진하도록 하고, 이행 여부를 관리·감독하는 체계를 명확히 하였습니다. 민간건축물에 대해서는 보조금, 융자, 컨설팅, 이자지원 등 다양한 지원 수단의 법적 근거를 구체화하였습니다. 이 개정안은 공포한 날부터 6개월 후 시행될 예정입니다. 「민간임대주택법」 개정안은 「민간임대주택법」에 따라 등록한 임대사업자가 공급하는 경우, 또는 30호 이상 민간임대주택을 공급하는 협동조합(사회적협동조합 포함)이나 그 발기인이 조합원을 모집하는 경우 외에는 임차인 및 예비임차인의 모집을 전면 금지합니다. 이를 위반하여 모집행위를 하고 금전을 받으면 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금에 처해지고, 금전 수수 없이 모집행위만 한 경우에도 3천만원 이하 과태료가 부과됩니다. 공급촉진지구 해제 사유에 '사정변경'을 추가하고, 임대사업자 지위 상속에 관한 규정을 신설하였습니다. 100세대 이상 공동주택 임대사업자가 임대차계약을 변경할 때 예외 사유에 해당하면 계약 시작일 1개월 전 사전 신고 대신 계약 체결일부터 15일 이내 신고로 갈음할 수 있는 근거를 시행령에 위임하였습니다. 이 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정입니다. 「건설산업기본법」 개정안은 일정 규모 이상의 민간 발주 건설공사에서 발주자가 공사대금을 지급할 때 수급인 등의 계좌를 거치지 않는 '발주자 직접지급 방식의 전자대금지급시스템' 사용을 의무화하였습니다. 건설기계 대여대금을 대여업자가 청구하는 경우에도 동일하게 전자대금지급시스템을 사용하도록 하였습니다. 아울러 지방정부가 하도급대금 및 건설기계 대여대금 지급보증서 발급비용을 지원할 수 있는 법적 근거를 마련하였습니다. 이 개정안은 2027년 1월 1일부터 시행될 예정입니다.

「녹색건축법」 시행 이후 에너지 다소비 노후 공공건축물 소유·관리 주체는 그린리모델링 의무 이행 대상으로 선정될 수 있으므로, 공공기관 및 지방자치단체는 보유 건축물의 에너지 성능 현황을 미리 점검할 필요가 있습니다. 민간건축물에 대해서는 보조금·융자·이자지원 등 지원 수단의 근거가 구체화되므로, 노후 건축물을 보유한 민간 사업자는 향후 지원 프로그램 활용 가능성을 검토할 수 있습니다. 「민간임대주택법」 시행 이후 법령에서 허용하지 않는 방식으로 예비임차인을 모집하는 행위는 형사처벌 및 과태료 부과 대상이 됩니다. 민간임대주택 관련 사업을 영위하거나 기획 중인 기업은 현재의 모집 방식이 개정법상 허용 범위에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다. 특히 협동조합 형태로 조합원을 모집하는 경우 30호 이상 공급 시 신고 의무가 부과되므로 절차 준수 여부를 사전에 확인해야 합니다. 임대사업자 지위 상속 규정 신설로 상속인의 사업 승계 가능성이 명확해지고, 100세대 이상 임대사업자의 임대차계약 변경 신고 절차도 일부 완화될 예정입니다. 「건설산업기본법」은 2027년 1월 1일 시행을 앞두고 있어 민간 건설공사 발주자, 수급인, 하수급인, 건설기계 대여업자 모두 전자대금지급시스템 도입 준비가 필요합니다. 발주자는 기존 대금 지급 방식을 전자대금지급시스템 기반으로 전환해야 하며, 수급인과 하수급인은 시스템 연동 및 내부 정산 프로세스 변경을 검토해야 합니다. 지급보증서 발급비용에 대한 지방정부 지원 근거가 마련되어 중소 하수급인과 건설기계 대여업자의 비용 부담이 일부 경감될 수 있습니다.