"당장의 공급 넘어"…국토부, 건축규제 개편도 '속도전'

머니투데이가 2026년 8월 17일 보도한 기사로, 국토교통부가 수도권 주택공급 확대와 함께 AI 시대에 맞춘 도시·건축규제 개편을 추진한다는 내용입니다. 단기적으로는 주상복합 기준 완화·준공업지역 복합개발 촉진 등을 추진하고, 장기적으로는 복합용도 건축물 확대, 주거·업무시설 균형 배치, 용도지역 체계 개편을 핵심 과제로 삼고 있습니다. 장우철 국토부 주택정책관은 이를 'AI 시대 도시건축규제 체계 전환 관점에서 역사적인 의미가 있다'고 강조했습니다.

현행 용도지역 체계는 토지를 용도지역으로 나누고 지역별로 지을 수 있는 건축물을 사전에 규정하는 방식으로, 세부 분류를 포함한 용도지역이 20개가 넘고 건축물 종류도 30개에 육박합니다. 이처럼 경직된 건축기준 때문에 상가 공실이 발생해도 다른 용도로 전환하기 어렵고, 공실 우려가 개발사업의 걸림돌로 작용하는 경우도 있다는 지적이 제기돼 왔습니다. 산업구조 고도화와 재택근무 확산 등 빠른 사회 변화에 탄력적으로 대응하기 어렵다는 점도 문제로 꼽힙니다. 서울시가 추진했던 옛 국립보건원 부지 매각이 잇따라 무산된 배경에도 낮은 주거비율 등에 따른 사업성 문제가 있었던 것으로 전해집니다.

국토교통부는 단기와 장기로 나눠 도시·건축규제 개편을 추진할 계획입니다. 단기 과제로는 주상복합 관련 기준 완화, 준공업지역 복합개발 촉진, 민간 미활용 부지의 주거용도 활용, 모듈러 공법을 통한 공급체계 혁신이 포함됩니다. 장기 과제로는 세 가지 방향이 제시됩니다. 첫째, 하나의 건축물을 주거·상업 등 다양한 용도로 유연하게 활용할 수 있도록 복합용도 건축물을 확대합니다. 이를 위해 복합용도건축구역을 통한 신축 건물 도입과 기존 건축물의 주택 전환을 위한 관련 입법 및 지원체계를 마련할 계획입니다. 둘째, 업무시설에 따른 일자리와 주택 수요의 균형 배치 방안을 마련합니다. 셋째, 지가 급등과 난개발 등 부작용을 최소화하면서 용도지역 체계를 유연하게 개편하는 방안을 검토합니다.

이번 개편 방향이 실제 입법과 제도 변경으로 이어질 경우, 부동산 개발·건설·자산운용 업계에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 긍정적 변화 측면에서는, 복합용도건축구역 도입과 용도 전환 규제 완화로 공실 상업시설을 주거용으로 전환하는 사업 기회가 열릴 수 있습니다. 준공업지역 복합개발 촉진과 민간 미활용 부지의 주거용도 활용은 도심 내 주택공급 확대로 이어질 가능성이 있습니다. 용도지역 체계가 유연해지면 개발사업의 사업성 판단 기준도 달라질 수 있어, 기존에 사업성 문제로 무산됐던 프로젝트가 재추진될 여지도 생깁니다. 주의할 부분도 있습니다. 현 단계는 '검토·마련 계획' 수준으로, 구체적인 법령 개정안이나 시행 일정이 확정되지 않은 상태입니다. 용도지역 체계 개편은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 상위 법령 개정을 수반하는 대규모 작업이어서 실제 시행까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다. 지가 급등 우려도 정부 스스로 인정하고 있는 만큼, 개편 과정에서 규제 강화 조치가 병행될 가능성도 배제하기 어렵습니다. 개발사업을 검토 중인 기업이라면 복합용도건축구역 관련 입법 동향과 용도지역 개편 방향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.