상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

이 법률안은 박균택 의원 외 10인이 2026년 8월 14일 발의한 「상가건물 임대차보호법」 일부개정안으로, 현재 국회에 접수된 상태입니다. 노후 상가건물의 정비와 효율적 이용을 위해 임대인의 계약해지 근거를 신설하고, 비중소기업 법인 임차인에 대한 보호 범위를 조정하며, 계약해지 및 갱신 거절에 따른 손해배상 기준을 마련하는 것이 핵심입니다.

현행법은 건물의 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고 우려가 있거나 철거·재건축이 이루어지는 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 그러나 임대차기간이 만료되기 전에 건물의 안전 확보나 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있더라도 임대인이 계약을 해지할 수 있는 명시적인 근거가 없어, 노후 상가건물의 정비와 효율적 이용이 제약될 수 있다는 지적이 있습니다. 또한 임차인의 귀책사유 없이 계약이 종료되는 경우 영업손실, 권리금 및 이전비용 등에 관한 합리적인 손해배상 기준도 미비한 실정이라고 제안이유는 밝히고 있습니다.

첫째, 건물의 기능적·구조적 결함 등으로 자산가치와 수익성이 현저히 낮게 평가되는 경우를 계약갱신 거절사유로 새로 추가합니다 (개정안 제10조제1항제7호라목). 둘째, 임대차 종료 당시 중소기업에 해당하지 않는 법인이 임차한 업무시설을 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외합니다 (개정안 제10조의5제3호 신설). 셋째, 건물의 안전상 우려나 자산가치·수익성 저하로 점유 회복이 필요한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 신설합니다. 아울러 사용승인일 등으로부터 30년 이상 경과한 건물의 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우에는, 해당 업무시설을 10년 이상 점유·사용하고 해지 통지 당시 비중소기업 법인에 해당하는 임차인에 한하여 계약을 해지할 수 있도록 하고, 해지 요건과 절차를 규정합니다 (개정안 제10조의8). 넷째, 계약해지에 따른 영업손실, 권리금 및 이전비용 등의 손해배상 기준과 소멸시효를 신설하고, 건물의 안전상 우려나 자산가치·수익성 저하에 따른 계약갱신 거절의 경우에도 같은 규정을 준용합니다 (개정안 제10조의10 신설). 다섯째, 개정 규정을 법 시행 당시 이미 존속 중인 임대차계약에도 적용합니다 (부칙 제2조).

이 법안이 통과될 경우 노후 상가건물을 보유한 임대인에게는 임대차기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있는 법적 근거가 생깁니다. 이는 재개발·재건축을 추진하는 건물주 입장에서는 절차적 불확실성을 줄여주는 효과가 있습니다. 반면 임차인 입장에서는 기존에 없던 중도 해지 위험이 새로 생기는 것이므로, 특히 업무시설을 장기 임차 중인 비중소기업 법인은 직접적인 영향을 받습니다. 사용승인일로부터 30년 이상 된 건물에서 10년 이상 영업 중인 비중소기업 법인 임차인은 해지 통지를 받을 수 있는 대상이 됩니다. 권리금 회수기회 보호에서도 비중소기업 법인 임차인이 제외되므로, 해당 임차인은 임대차 종료 시 권리금을 회수할 법적 보호를 받지 못하게 됩니다. 이 점은 업무시설을 임차 중인 중견·대기업 계열사나 비중소기업 법인에게 실질적인 재무 리스크로 작용할 수 있습니다. 한편 손해배상 기준이 법률에 명시되면 분쟁 발생 시 예측 가능성은 높아지지만, 배상 범위가 어떻게 구체화되느냐에 따라 임대인과 임차인 모두에게 유·불리가 달라질 수 있습니다. 부칙 제2조에 따라 개정 규정이 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 소급 적용되므로, 현재 진행 중인 임대차 관계에도 즉시 영향을 미칠 수 있다는 점을 주목해야 합니다. 현재 접수 단계로 소관위원회가 미지정된 상태이므로, 향후 위원회 심사 과정에서 해지 요건의 구체적 범위, 손해배상 산정 기준, 소급 적용 범위 등이 조정될 가능성이 있습니다.