[금융위원회]수도권 23만호+α 추가 공급, 주택 공급 촉진 및 청년 등 실수요자 금융지원 강화

금융위원회가 2026년 8월 13일 국토교통부·국무조정실·재정경제부와 합동으로 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」을 발표하였습니다. 이 대책은 2022년 이후 지속된 주택공급 위축을 해소하기 위해 부동산 PF 보증·자금공급을 현행 26.3조원에서 47.8조원+α 수준으로 대폭 확대하고, 청년의 자가·반전세·전세 모든 주거형태를 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 한편, 투기적 대출수요 차단을 위한 전세대출 보증 제한 확대 및 주담대 자본규제 강화를 병행하는 내용을 담고 있습니다. 국무총리 주재 '범정부 주택 신속공급 점검회의'를 신설하여 대책 이행을 상시 점검하는 추진체계도 함께 가동됩니다.

2022년 이후 착공 부진이 지속되면서 수도권을 중심으로 주택 공급 부족이 심화되었고, 아파트·다세대·연립 등 전반에 걸쳐 매매·전세·월세 가격 상승폭이 확대되고 있습니다. 부동산 PF 시장은 레고랜드 사태 이후 연착륙 조치로 안정화되고 있으나, PF 익스포저 규모가 2023년 12월 말 231.1조원에서 2026년 3월 말 169.8조원으로 절대적으로 축소되면서 현장 자금 조달 애로가 발생하고 있습니다. 또한 6.27대책 이후 금융권 자율관리 과정에서 청년 등 실수요자의 자금 조달 어려움이 제기되었고, 기존 보금자리론은 신혼부부에게 부부합산 소득 기준을 적용하여 결혼 페널티가 존재한다는 지적이 있었습니다.

주택공급 촉진을 위한 금융지원 측면에서는 다음과 같이 변경됩니다. 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 공급 규모를 2026년 23조원, 2027년 33조원으로 집중 확대합니다. 주거사업장 보증비율은 기존 90~95%에서 2027년 말까지 한시적으로 100%로 상향됩니다. 보증수수료 30% 인하 조치는 당초 2027년 4월까지였으나 2027년 말까지 연장되며, 조기 착공 시 10% 추가 인하 혜택이 부여됩니다. 부실사업장 정상화를 위해 캠코 PF정상화 지원펀드를 예산 1.5조원과 민간자금 1.5조원을 합쳐 3조원 규모로 신규 조성합니다. 은행·보험업권 신디케이트론은 현재 1조원에서 5조원으로, 금융업권 자체펀드는 현재 7.3조원에서 10조원으로 각각 확대됩니다. 주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제는 2년간 한시 유예되어 당초 2027년 시행 예정이었던 규제가 2029년으로 연기됩니다. 고가주택(12억원 초과) 혼재 사업장의 보증한도는 즉시 현실화되고, 보증요건은 '주택 70% 이상'에서 '주택+준주택 70% 이상'으로 2026년 8월 31일부터 개선됩니다. 이주비대출 LTV 산정 기준은 종전자산평가액 단독에서 종전·종후자산평가액 중 큰 금액으로 변경됩니다. 투기적 대출수요 차단 측면에서는 다음과 같이 변경됩니다. 전세대출 보증 제한 대상이 기존 다주택자·투기과열지역 아파트 취득자에서 '투기적 목적의 비거주 1주택자'(수도권·규제지역 내 아파트를 보유하면서 임대 중이고 본인·배우자 모두 실거주한 적 없는 자)까지 확대됩니다. 시행 시기는 2027년 1월 1일입니다. 1주택자의 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역 기준 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소됩니다(무주택자는 현행 유지). 고위험 주담대 유형이 기존 2개 유형에서 고액·고DSR 주담대 및 고가주택·고LTV 주담대를 추가하여 확대되고 위험가중치가 상향되며, 가계부문 시스템리스크완충자본(SSyRB)이 도입됩니다. 이는 2027년 1월 시행 예정이며, 6개월 시범운영 후 2027년 하반기부터 적립의무가 부과됩니다. DSR 소득산정 기준은 소득상승률이 20%를 초과하면 최근 2개년 평균, 30%를 초과하면 최근 3개년 평균으로 산정하도록 합리화됩니다. 청년 등 실수요자 지원 측면에서는 다음과 같이 변경됩니다. 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년을 대상으로 4억원 이하 비아파트(85㎡ 이하) 구입 시 월세 수준의 원리금 상환이 가능한 '청년미래보금자리론'이 연 3조원 규모로 2027년 1월 출시됩니다. 이 상품을 이용해도 생애최초 LTV 우대혜택(수도권·규제지역 70%, 그 외 80%)이 유지됩니다. 만 39세 이하 무주택 청년을 대상으로 전세와 월세 대출을 결합한 '청년 전월세결합보증'이 연 4.5조원 규모로 2027년 1월 출시되며, 지방·저소득 청년에게는 이차보전이 지원됩니다. 현행 청년특례 전세대출보증은 지원 대상이 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대되고 신혼·유자녀의 대출한도가 2억원에서 3억원으로 늘어나며, 2026년 10월부터 시행됩니다. 보금자리론의 결혼 페널티는 신혼부부가 부부합산 연소득 8,500만원 이하이거나 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하인 경우 모두 대출이 가능하도록 개선됩니다(2026년 10월 시행). 2026년도 가계부채 총량 증가율 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 상향 조정됩니다.

주택공급 촉진 측면에서는 PF 보증 규모가 2027년 33조원으로 대폭 확대되고 보증비율이 100%로 상향되면서 착공 여건이 크게 개선될 것으로 예상됩니다. 특히 자기자본비율 규제가 2029년으로 유예됨에 따라 건설사와 시행사는 당분간 자기자본 부담 없이 PF 사업을 진행할 수 있게 됩니다. 이는 단기적으로 공급 물량 확대에 긍정적으로 작용하지만, 유예 기간 종료 후 규제가 단계적으로 적용될 때 자본 조달 부담이 집중될 수 있으므로 건설사·시행사는 2029년 이후 자기자본 확충 계획을 미리 수립할 필요가 있습니다. 금융기관 입장에서는 고위험 주담대 유형 확대와 위험가중치 상향, SSyRB 도입이 2027년 1월부터 적용되면 주담대 포트폴리오 구성에 따라 자본 적립 부담이 늘어날 수 있습니다. 특히 고액·고DSR 또는 고가주택·고LTV 주담대 비중이 높은 은행은 자본비율 관리에 영향을 받을 수 있으므로, 2026년 4분기 중 확정될 세부 부과기준을 면밀히 모니터링해야 합니다. 임대·매매 사업자 측면에서는 신축 비아파트 매입 시 주담대 예외 허용 사유가 추가되어(2026년 8월 31일 시행) 준공 후 1년 내 최초 매입하는 경우 수도권·규제지역에서도 LTV 30% 한도 내에서 주담대를 받을 수 있게 됩니다. 등록임대사업자는 60%까지 적용됩니다. 전세대출 보증 제한 확대는 2027년 1월 1일부터 시행되므로, 수도권·규제지역 내 아파트를 보유하면서 해당 주택을 임대 중이고 실거주 이력이 없는 1주택자는 전세대출 보증이 원칙적으로 제한됩니다. 해당 요건에 해당하는 임대인은 시행 전에 임대차 구조 및 자금 계획을 재검토할 필요가 있습니다. 1주택자의 전세대출 보증비율 축소(수도권·규제지역 80%→70%)도 같은 날 시행되므로 전세 임차인의 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 발생합니다. 청년 실수요자에게는 2026년 10월 청년특례 전세대출보증 확대, 2027년 1월 청년미래보금자리론 및 청년 전월세결합보증 출시가 순차적으로 이루어져 주거비 부담 완화 효과가 기대됩니다. 다만 세부 금리·한도 등은 추후 확정 예정이므로 최종 상품 조건을 확인한 후 활용 여부를 판단해야 합니다.