[국무조정실][보도자료] 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책

국토교통부와 금융위원회가 2026년 8월 13일 관계부처 합동으로 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」을 발표하였습니다. 2022년 이후 지속된 착공 부진과 수급 불균형으로 수도권 매매·전월세 가격이 동반 상승하는 상황에 대응하여, 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하고 공공택지 착공 기간을 68개월에서 37개월로 단축하는 것을 핵심으로 합니다. 금융 측면에서는 부동산 PF 보증 공급을 현행 26.3조원에서 47.8조원 이상으로 대폭 확대하고, 청년·신혼부부 등 실수요자에 대한 정책금융 지원을 강화하는 내용을 담고 있습니다.

2022년부터 PF 위기와 공사비 상승 등으로 착공 물량이 급감하여 수도권 입주 물량이 2026년 예상치 10.5만호로 10년 평균(18.3만호)을 크게 밑돌고 있습니다. 민간 부문이 수도권 착공의 80% 이상을 차지하지만 회복이 더디고, 특히 일반주택(비아파트)은 2025년 착공이 10년 평균의 24% 수준에 그쳐 청년·서민 주거 부담이 가중되고 있습니다. 공공택지는 인허가·보상·이주 등 단계별 절차가 순차적으로 진행되어 발표 후 착공까지 평균 68개월이 소요되고, 재개발·재건축은 인허가 지연과 갈등·분쟁으로 속도가 저하되고 있습니다. 수도권 규제지역 임대사업자의 주택담보대출이 원칙적으로 금지(LTV 0%)되어 신축 일반주택 공급 생태계가 위축된 점도 문제로 지적됩니다.

공급 속도 측면에서, 공공택지 착공 기간을 현행 68개월에서 37개월로 단축하는 최단기 착공 모델을 구축합니다. 지구지정 단계는 12개월에서 4개월로, 지구계획 단계는 24개월에서 13개월로, 부지확보 단계는 44개월에서 24개월로 각각 단축합니다. 공급 물량 측면에서, 역세권 등 우수 입지에 신규 공공주택지구를 지정하여 10만호 이상을 공급하고, 서울 강서·남양주 도심·경기 광주 3개 지구(2만 7천호)를 3~4년 내 착공합니다. 비주택용지의 주택 전환으로 3만호를 2030년까지 착공하고, 3기 신도시 등 기존 지구에서 8.9만호를 조기 착공합니다. 조기 착공 인센티브로, 재개발·재건축 사업장이 2028년 내 착공 시 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 80%에서 100%로 상향합니다. 재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산은 2년 내 착공 시 취득세를 2027년까지 면제하고 2028년에는 75% 감면합니다. 매입임대 건설사업자의 토지·건물 취득세는 2027년까지 70%, 2028년에는 50% 감면합니다. 서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자를 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p 재정 보조합니다. 2027년 내 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금을 100% 면제하고 2028년에는 50% 감면합니다. 기부채납 완화와 관련하여, 수도권에서 2027년까지 주택법상 사업계획승인을 받고 1년 이내 착공하는 경우 기부채납 부담을 4%p 완화하고, 2028년까지 승인받는 경우 2%p 완화합니다. 일반 주택건설사업의 경우 현행 최대 8%에서 2027년 4%, 2028년 6%로 낮아집니다. 민간 공급 생태계 복원을 위해, 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추고, 다가구·다세대 건축기준을 합리화합니다(건축면적 660㎡ 미만에서 1,000㎡ 미만으로 확대, 다가구 층수 3개층 이하에서 4개층 이하로 완화, 4~5층 수직 건축 허용). 소형 신축 일반주택 주택수 제외 세제특례는 2027년에서 2028년까지 연장합니다. 임대사업자 대출규제 개선과 관련하여, 주택매매·임대사업자가 신축 일반주택을 준공일로부터 1년 내 최초 매매계약으로 매입하는 경우 LTV를 현행 0%에서 규제지역 30%, 비규제지역 60%로 완화합니다. 민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대사업자가 매입하는 경우에는 규제지역 여부와 무관하게 LTV 60%를 적용합니다. 일반주택 신축 목적으로 멸실예정 주택을 매입하는 경우에도 규제지역 여부와 무관하게 LTV를 0%에서 60%로 완화합니다. PF 보증 공급 목표는 2026년 23조원, 2027년 33조원, 2028년 30조원으로 확대하고, 2027년 12월까지 PF 보증료를 30% 인하하며 보증 승인 후 3개월 내 착공 시 10%p를 추가 인하합니다. 수도권의 경우 토지비 보증 외에 공사비의 70%(서울 80%)를 2028년까지 한시적으로 보증합니다. 주거 사다리 강화를 위해, 신혼부부가 정책대출(보금자리론·디딤돌·버팀목) 신청 시 부부 중 한 명이 일반 소득기준(보금자리론 7천만원, 디딤돌 6천만원, 버팀목 5천만원)을 충족하면 대출을 허용하는 방식으로 결혼 페널티를 개선합니다. 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형 또는 수익공유형으로 공급하며 2026년 4분기 분양부터 적용합니다. 주거사업장 자기자본비율 규제 도입은 현행 2027년 시행에서 2029년으로 유예합니다. 가계부채 총량 관리 목표는 당초 1.5%에서 3% 수준으로 조정합니다.

이번 대책은 공급·금융·세제·규제 완화를 망라한 종합 패키지로, 부동산 개발·건설·금융 분야 기업 모두에 직접적인 영향을 미칩니다. 건설·시행사 관점에서는 기부채납 부담 완화(최대 4%p), 개발부담금 면제·감면, PF 대출이자 보조(최대 1%p), PF 보증료 인하(30%) 등 복수의 비용 절감 수단이 2027~2028년 착공 시점을 기준으로 한시적으로 제공됩니다. 수도권 PF 보증 한도가 공사비 기준으로 별도 산정되어 토지비 비중이 높은 서울 사업장의 자금 조달 부담이 완화될 것으로 예상됩니다. 다만 이 인센티브는 모두 착공 시점 요건이 붙어 있어, 2027년 또는 2028년 내 착공 여부에 따라 혜택 수준이 달라지므로 사업 일정 관리가 중요합니다. 임대사업자·매입임대 사업자 관점에서는 신축 일반주택 매입 시 LTV 규제가 0%에서 최대 60%로 완화되어 자금 조달 경로가 열립니다. 민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대사업자는 규제지역 여부와 무관하게 LTV 60%를 적용받아 상대적으로 유리한 조건이 부여됩니다. 취득세 감면(2027년 70%, 2028년 50%)도 매입임대 사업의 수익성 개선에 기여할 수 있습니다. 금융기관 관점에서는 PF 보증 공급 목표가 3개년 평균 28.7조원으로 대폭 확대되어 보증부 대출 취급 여력이 늘어납니다. 반면 고위험 주택담보대출을 과도하게 늘리는 금융회사에는 자본 부담이 부과되고, 전세대출보증 제한 대상 확대와 DSR 소득산정 기준 합리화 등 수요 관리 조치도 병행되므로 대출 포트폴리오 조정이 필요합니다. 재개발·재건축 조합 및 정비사업 참여자 관점에서는 조합설립 동의율 완화(75%→70%)와 이주비 대출 LTV 산정방식 개선이 사업 추진 속도를 높일 수 있습니다. 도심 공공주택 복합사업의 현물보상(분양권) 보유자에 대한 양도세 특례(양도가액 12억원 이하 비과세, 초과분 장기보유특별공제 최대 80%)는 사업 참여 유인을 높이는 요소입니다. 전반적으로 이번 대책의 핵심 인센티브 대부분이 2027~2028년 착공 시점에 집중되어 있어, 해당 기간 내 착공 가능 여부를 기준으로 사업 우선순위를 재검토할 필요가 있습니다. 국무총리 주재 범정부 주택 신속공급 점검회의가 신설되어 이행 상황을 상시 점검하는 만큼, 인허가 지연 시 정부의 직접 개입 가능성도 높아졌습니다.